Arrendar casa em Portugal

Um contrato de arrendamento bem feito é a base de quase tudo o que se segue na chegada: dá-lhe uma morada que pode provar, e define o que cada parte pode exigir da outra. Este guia segue o Código Civil (arrendamento urbano, a partir do artigo 1064.º) e as páginas do Portal das Finanças. Não traz valores de renda: nenhuma das fontes oficiais usadas neste guia dá um preço de referência que valha para si, e um número sem fonte só o induziria em erro.

Antes de assinar

Três verificações simples, todas apoiadas na lei:

1. O imóvel pode ser arrendado. O artigo 1070.º diz que o arrendamento urbano só pode recair sobre locais cuja aptidão para o fim do contrato seja atestada pelas entidades competentes, designadamente através de licença de utilização, quando exigível. Peça para ver o documento.
2. Quem lhe arrenda é o senhorio. Peça o nome completo e o NIF de quem assina, e compare com quem aparece na documentação do imóvel. A certidão predial permanente é o documento do registo predial que a AIMA aceita, por exemplo, para provar a propriedade quando o alojamento é próprio (veja o guia da autorização de residência).
3. Fica tudo escrito. O artigo 1069.º exige forma escrita. Sem escrito, e se a falta não for imputável ao arrendatário, a lei só deixa provar o arrendamento se demonstrar que usou o imóvel sem oposição do senhorio e pagou a renda todos os meses durante seis meses. É um recurso de último caso, não um plano.

O contrato é também o documento que muitos serviços pedem para provar a morada. Para o pedido de autorização de residência, a AIMA pede, a quem é arrendatário, cópia do contrato em seu nome e o recibo de renda do mês anterior (veja o guia da AIMA acima).

Dinheiro à entrada: o que o Código Civil prevê

O artigo 1076.º tem duas regras sobre dinheiro entregue antes ou além da renda do mês:

• Renda antecipada: o pagamento da renda pode ser antecipado, mediante acordo escrito, por período não superior a dois meses.
• Caução: as partes podem caucionar o cumprimento das obrigações, por qualquer das formas legalmente previstas, até ao valor de duas rendas.

Pelo artigo 1075.º, e salvo convenção em contrário, quando as rendas correspondem a meses do calendário a primeira vence-se no momento da celebração do contrato e cada uma das seguintes no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeita. Por isso a primeira renda costuma ser paga na assinatura.

Se lhe pedirem mais do que estes valores, peça que lhe indiquem o fundamento por escrito e confirme com um advogado ou com a Ordem dos Advogados antes de pagar. As fontes usadas não dizem qual a consequência de um valor acima do limite, por isso este guia não a indica. Guarde recibos de tudo o que pagar.

Prazo, renovação e saída

Para contratos habitacionais com prazo certo, o artigo 1095.º diz que:

• o prazo tem de constar de cláusula do contrato;
• não pode ser inferior a um ano nem superior a 30 anos. O mínimo de um ano não se aplica a contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, como motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos, quando estes motivos constem do contrato.

O artigo 1096.º determina que, salvo estipulação em contrário, o contrato com prazo certo renova-se automaticamente no fim, por períodos iguais ou de três anos se o prazo era inferior. Salvo estipulação em contrário, não há renovação automática nos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios (n.º 2). Para impedir a renovação é preciso comunicar à outra parte com antecedência. Quando a iniciativa é do arrendatário (artigo 1098.º, n.º 1):

Duração do prazo inicial ou da renovação	Antecedência mínima (arrendatário)
6 anos ou mais	120 dias
1 ano ou mais e menos de 6 anos	90 dias
6 meses ou mais e menos de 1 ano	60 dias
Menos de 6 meses	um terço do prazo

Para o senhorio, o artigo 1097.º fixa antecedências maiores (por exemplo, 120 dias para prazos entre um e seis anos) e determina que a oposição à primeira renovação só produz efeitos passados três anos da celebração do contrato, com a exceção da necessidade de habitação própria ou dos descendentes em 1.º grau, nos termos do artigo 1102.º.

O arrendatário também pode denunciar o contrato com prazo certo antes do fim, passado um terço da duração: com 120 dias de antecedência se o prazo for de um ano ou mais, ou 60 dias se for inferior (artigo 1098.º, n.º 3). A denúncia produz efeitos no fim de um mês do calendário. Falhar a antecedência não impede a cessação, mas obriga a pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta, exceto nos casos de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do arrendatário ou de pessoa que com este viva em economia comum há mais de um ano (n.º 6). Para contratos de duração indeterminada, o artigo 1100.º permite denunciar sem justificação depois de seis meses de duração efetiva, com 120 ou 60 dias de antecedência conforme o contrato tenha mais ou menos de um ano.

O senhorio, por seu lado, pode resolver o contrato com base em incumprimento. O artigo 1083.º, n.º 3, diz que lhe é inexigível manter o arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas a cargo do arrendatário. Se atrasar pagamentos, fale com o senhorio por escrito sem demora.

Renda, atualização, encargos e obras

• Atualização da renda: as partes estipulam por escrito a possibilidade de atualização e o regime. Sem estipulação, a renda pode ser atualizada anualmente de acordo com os coeficientes em vigor, a primeira vez um ano depois do início do contrato, e o senhorio tem de comunicar por escrito, com pelo menos 30 dias, o coeficiente e a nova renda (artigo 1077.º).
• Encargos e despesas: estipulam-se por escrito. Salvo convenção em contrário, as despesas correntes de bens ou serviços do local arrendado ficam por conta do arrendatário e, no arrendamento de fração autónoma, as despesas de administração e conservação das partes comuns ficam por conta do senhorio. Devem ser contratadas em nome de quem as paga (artigo 1078.º). Veja também as contas da casa.
• Obras: cabe ao senhorio executar as obras de conservação requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário. O arrendatário só pode fazer obras se o contrato o permitir ou se o senhorio o autorizar por escrito, com as exceções do artigo 1074.º, n.º 3.

O que o senhorio faz nas Finanças, e o que isso lhe dá

Comunicação do contrato. Segundo o Portal das Finanças, quem comunica o arrendamento é o senhorio ou o subsenhorio (num caso de compropriedade, basta que um comunique, identificando os restantes). O prazo é até ao fim do mês seguinte ao início do arrendamento, ou da alteração ou cessação. Ao entregar a declaração, o imposto do selo é liquidado e emitido o respetivo documento de cobrança. O Portal das Finanças diz que o imposto do selo fica a cargo do senhorio que entrega a declaração. Os contratos de arrendamento rural têm regras próprias. Se o senhorio não comunicar, o artigo 60.º, n.º 4, do Código do Imposto do Selo, na redação da Lei n.º 56/2023, permite que o arrendatário ou subarrendatário o faça, em declaração de modelo oficial, nos prazos e termos a regulamentar por portaria.

Recibo de renda eletrónico. As Finanças explicam que os proprietários com rendimentos de rendas (categoria F) emitem recibo de renda eletrónico. As exceções que a página enumera incluem quem tinha 65 anos ou mais a 31 de dezembro do ano anterior, os contratos de arrendamento rural, e quem tem rendimentos de rendas abaixo de duas vezes o valor do IAS e não tem acesso à caixa postal eletrónica. Peça sempre recibo: é a prova do que pagou, e a AIMA pede o do mês anterior. Há um modelo de mensagem para pedir o recibo ao senhorio.

Dedução no IRS. O artigo 78.º-E do Código do IRS prevê, à coleta, uma dedução de 15% do valor suportado com rendas de imóvel para habitação permanente, até um limite que depende do rendimento e do ano. A despesa tem de ter sido comunicada à Autoridade Tributária pelo senhorio, por fatura ou por outro meio previsto na lei. Os limites estão a mudar de ano para ano: veja o valor em vigor no próprio artigo. Para a declaração anual, veja o guia dos impostos e IRS.

Atestado de residência da junta de freguesia

Quando não tem contrato em seu nome, a junta de freguesia pode passar um atestado de residência. Segundo o artigo 34.º do Decreto-Lei n.º 135/99, citado num parecer da CCDR Alentejo, é passado quando um membro do executivo ou da assembleia de freguesia conhece diretamente os factos, ou quando há testemunho, oral ou escrito, de dois cidadãos eleitores recenseados na freguesia. Declarações falsas são puníveis nos termos da lei penal.

Atenção ao uso: nas perguntas frequentes sobre o pedido de autorização de residência, a AIMA indica que não aceita atestados das juntas de freguesia como prova de alojamento. O atestado serve para outras finalidades, não substitui o contrato nesse processo.

Apoios à renda

O Portal da Habitação (IHRU) reúne os programas públicos de apoio ao arrendamento, entre eles Arrendamento Acessível, Porta 65 Jovem, Porta 65+, Porta de Entrada, Arrendamento Apoiado e 1.º Direito. Cada programa tem regras próprias. Segundo a página do Porta 65+, criado pelo Decreto-Lei n.º 38/2023, o apoio destina-se a agregados com quebra de rendimentos superior a 20% e a agregados monoparentais, é atribuído como subvenção mensal independentemente da idade dos candidatos, e entre os requisitos estão residência permanente no imóvel arrendado, contrato registado nas Finanças, que nenhum membro do agregado seja proprietário ou arrendatário de outra habitação, que não haja parentesco com o senhorio e que o rendimento do agregado respeite o limite fixado. A página remete para um simulador e para as plataformas de candidatura. Confirme no portal as condições do programa que lhe interessa antes de se candidatar.

Se houver conflito

O Portal das Finanças e o Código Civil não substituem aconselhamento jurídico. A Lei n.º 56/2023 refere o Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) como o local onde corre o procedimento especial de despejo e a injunção em matéria de arrendamento. Se for notificado de um despejo, não ignore a notificação: procure apoio jurídico de imediato. Para um balcão presencial perto de si, veja Onde ser atendido, e para encaixar a habitação nos restantes passos, o assistente Caminho. O glossário explica termos usados nestes processos.

Se está a pensar em comprar em vez de arrendar, veja o guia para comprar casa, com os passos da compra, o IMT e o crédito à habitação.

Depois de assinar, atualize a morada fiscal nas Finanças (veja o guia do NIF) e trate das contas da casa.