Comprar casa em Portugal

Comprar casa envolve três frentes ao mesmo tempo: o contrato, os impostos e, para a maioria das pessoas, o crédito. Este guia segue a ordem em que as coisas acontecem. Para arrendar em vez de comprar, veja o guia da habitação e do arrendamento, que não se repete aqui.

Os impostos e os limites do crédito mudam com frequência. Os valores abaixo são os de 2026, tirados das páginas oficiais; antes de decidir, confirme-os na mesma fonte.

Antes de procurar casa

• NIF. A declaração de IMT pede o NIF de compradores e vendedores. Veja o guia do NIF.
• Conta bancária em Portugal. O pagamento do preço, do crédito e dos impostos passa por ela. Veja o guia da conta bancária.
• Residência fiscal. Se não é residente fiscal em Portugal, o IMT é diferente (mais abaixo). O estatuto de residente fiscal é uma questão de IRS, tratada no guia de impostos e IRS.

Os passos de uma compra

1. Contrato-promessa de compra e venda. É o acordo em que as partes se obrigam a celebrar a compra mais tarde. Pelo artigo 410.º do Código Civil, a promessa sobre um contrato que exige documento só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula, ou por ambas, se for bilateral. Quando se promete transmitir um edifício ou uma fração autónoma, o documento deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação, por quem as reconhece, da existência da licença de utilização ou de construção. Peça para ver a licença antes de assinar.

2. Sinal. É frequente entregar uma quantia como sinal. Segundo o artigo 442.º, se quem deu o sinal falhar o cumprimento por causa que lhe seja imputável, a outra parte pode ficar com ele; se o incumprimento for da outra parte, quem o deu pode exigir o dobro. O mesmo artigo permite, em alternativa, pedir a execução específica do contrato. Como estas consequências são sérias, leia com cuidado as cláusulas de prazo e de desistência, e peça apoio jurídico se algo não for claro.

3. Documentos do imóvel. A situação jurídica do imóvel vê-se na certidão permanente predial, que apresenta todos os registos sobre o prédio, está sempre atualizada e inclui os pedidos de registo pendentes. A informação predial simplificada mostra quem é o proprietário e se há hipotecas, penhoras ou outros encargos. Ambas se pedem nos serviços dos Registos, no portal da Justiça. Os dados matriciais do prédio (tipo, localização, artigo matricial) constam da caderneta predial.

4. Impostos. O IMT e o imposto do selo pagam-se antes do ato de compra (veja a secção seguinte).

5. Escritura ou documento particular autenticado. O artigo 875.º do Código Civil diz que a compra e venda de imóveis só é válida se celebrada por escritura pública ou por documento particular autenticado. No Balcão Casa Pronta pode tratar num só balcão de vários atos associados à compra e ao registo, incluindo o contrato de mútuo com hipoteca. Para o usar, leve os documentos de identificação civil e fiscal de compradores e vendedores, a ficha técnica do prédio (se existir), a escritura onde conste a licença de utilização ou a sua dispensa (para prédios construídos depois de 7 de agosto de 1951, ou antes dessa data mas com alterações posteriores) e o certificado energético. Segundo o serviço, num processo com um só prédio um único ato de registo custa 375 euros e mais do que um ato (por exemplo, compra com financiamento bancário) custa 700 euros, e cada prédio adicional custa mais 50 euros (valores de 2025; confirme no Balcão Casa Pronta). O agendamento faz-se online.

6. Registo predial. O pedido de registo de um imóvel pode fazer-se pela internet. No Casa Pronta, o registo faz parte do atendimento. Se a compra for feita de outra forma, combine com quem prepara o documento quem pede o registo e quando.

Os impostos da compra

A compra de um prédio paga IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e imposto do selo. Segundo o folheto da Autoridade Tributária, o pedido de liquidação cabe, em regra, ao comprador, antes da compra.

Base de cálculo. O IMT incide sobre o valor do ato ou do contrato ou sobre o valor patrimonial do imóvel, o que for maior.

Taxas de 2026 (Continente). O Ofício Circulado n.º 40129/2026, de 6 de janeiro de 2026, publica as tabelas práticas. Para habitação própria e permanente:

Valor sobre que incide o IMT	Taxa marginal
Até 106 346 euros	0%
Mais de 106 346 até 145 470	2%
Mais de 145 470 até 198 347	5%
Mais de 198 347 até 330 539	7%
Mais de 330 539 até 660 982	8%
Mais de 660 982 até 1 150 853	6% (taxa única)
Mais de 1 150 853	7,5% (taxa única)

A tabela do ofício tem uma parcela a abater por escalão, e a fórmula do folheto é: valor × taxa marginal − parcela a abater. Para uma casa de 110 000 euros, o IMT é 110 000 × 2% − 2 126,92 = 73,08 euros. Nos Açores e na Madeira, e para habitação que não seja própria e permanente, as tabelas são outras (Tabelas III a VI do ofício).

Imposto do selo. A taxa é de 0,8% sobre o valor que serve de base ao IMT (verba 1.1 da Tabela Geral). Na casa de 110 000 euros, são 880 euros.

IMT Jovem. O artigo 9.º do Código do IMT isenta a primeira aquisição de habitação própria e permanente por quem tem 35 anos ou menos, não é dependente para efeitos de IRS no ano da compra e não era titular de imóvel habitacional na data da transmissão nem em qualquer momento dos três anos anteriores. No Continente, a isenção é total até 330 539 euros; acima disso aplica-se 8% (menos a parcela a abater) até 660 982 euros. No imposto do selo, a isenção toma a forma de uma dedução com o máximo de 2 644,31 euros. Num casal, cada cônjuge entrega a sua declaração pela metade do prédio e as condições verificam-se individualmente. O benefício deixa de se aplicar se o imóvel não for afeto a habitação própria e permanente no prazo de seis meses, ou se lhe for dado outro destino (por exemplo, arrendamento) nos seis anos seguintes, ou ainda se passar a ser considerado dependente para efeitos de IRS em algum momento desses seis anos, com as exceções que o folheto enumera.

Compradores não residentes. O artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT fixa a taxa de 7,5% na aquisição de habitação por quem seja não residente, sem isenção nem redução. A regra não se aplica a quem já seja residente fiscal em Portugal. Quem passar a residente fiscal no prazo de dois anos, ou arrendar o imóvel como habitação nas condições da lei (arrendamento nos seis meses seguintes à compra, com renda dentro dos limites legais, durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos), pode pedir à Autoridade Tributária o reembolso da diferença, no prazo de seis meses a contar da residência ou do contrato de arrendamento.

Como declarar e pagar. Entregue a declaração Modelo 1 do IMT no Portal das Finanças (Cidadãos > Serviços > Modelo 1 do IMT), pelo e-Balcão ou num Serviço de Finanças com marcação. Precisa da identificação de vendedores e compradores (incluindo NIF, domicílio fiscal e estado civil), dos dados do prédio na caderneta predial e do valor do ato. Depois de submeter a declaração são gerados dois documentos de pagamento, um do IMT e outro do imposto do selo, que se pagam no próprio dia ou no primeiro dia útil seguinte, e sempre antes da compra.

IMI. O Imposto Municipal sobre Imóveis é anual e é devido por quem consta das matrizes como proprietário, usufrutuário ou titular do direito de superfície em 31 de dezembro. Para prédios urbanos, a lei prevê taxas de 0,3% a 0,45%, fixadas cada ano pela assembleia municipal, que também pode aplicar majorações ou reduções em certos casos (artigo 112.º do Código do IMI). O pagamento faz-se em maio, se o total não exceder 100 euros; em maio e novembro, entre 100 e 500 euros; e em maio, agosto e novembro, acima de 500 euros. A referência de pagamento está em “Consultar Notas de Cobrança” no Portal das Finanças.

O crédito à habitação

FINE. O Decreto-Lei n.º 74-A/2017 obriga o banco a entregar a Ficha de Informação Normalizada Europeia em dois momentos: quando faz a simulação do empréstimo, com base nos dados que prestou, e quando lhe comunica a aprovação, com as características do crédito aprovado. A FINE mostra a TAEG, a taxa anual nominal (e a sua decomposição, se houver), as comissões, os seguros exigidos e outros custos, o montante do empréstimo e o montante total a reembolsar, a periodicidade e o valor das prestações. Peça a FINE a mais de um banco e compare-as pela TAEG e pelo montante total.

Prazos de proteção. Pelo artigo 13.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, o banco fica vinculado à proposta contratual durante pelo menos 30 dias, e o consumidor não a pode aceitar durante os primeiros sete dias desse prazo, para haver um período mínimo de reflexão antes do contrato. Se o crédito levar fiador, este recebe a FINE e a minuta e tem igual período de reflexão.

Limites do Banco de Portugal. A Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 aplica-se aos novos contratos cuja avaliação de solvabilidade ocorra a partir de 1 de agosto de 2026. É dirigida às instituições de crédito, que a aplicam na sua análise, e fixa valores máximos:

• LTV (montante do crédito sobre o menor valor entre o preço e a avaliação do imóvel): até 90% para habitação própria e permanente, e 80% para outras finalidades;
• DSTI (prestação mensal de todos os empréstimos sobre o rendimento mensal líquido de impostos e de contribuições para a Segurança Social): até 45%, com margem para exceções em até 10% do crédito concedido por cada instituição em cada semestre;
• prazo: até 40 anos para quem tem 35 anos ou menos, e até 35 anos para quem tem mais. Com vários mutuários conta a idade do mais velho.

Estes limites são tetos, não garantias: o banco avalia a solvabilidade de cada pessoa e pode conceder menos. A avaliação do imóvel é feita por um perito avaliador.

Imposto do selo do crédito. A verba 17.1 da Tabela Geral prevê taxas para a utilização de crédito consoante o prazo; para um prazo igual ou superior a cinco anos a taxa é de 0,60%. Pergunte ao banco como este custo aparece na FINE.

Se não é residente. Pergunte a cada banco se concede crédito a não residentes, que documentos exige, que entrada pede e em que condições, e compare as FINE que receber.

Depois da compra

Além do preço, conte com o IMI todos os anos e, depois de se mudar, com as contas da casa.

Para encontrar um balcão perto de si, veja Onde ser atendido, e para encaixar a compra nos restantes passos, o assistente Caminho. O glossário explica termos usados nestes processos.